Sfratto: Quali le condizioni per rivolgersi al Giudice


sfratto
L'avvocato Lucia Tuccitto. Foto Brunella Bonaccorsi

Quando un inquilino non paga, il proprietario dell’immobile, rivolgendosi al Giudice può ottenere un provvedimento di rilascio dell’immobile, sfratto.
Attraverso lo sfratto il proprietario può estromettere, con procedura costrittiva, un inquilino da un immobile che ha concesso in locazione, perché il contratto è a termine, per una grave inadempienza o, come nella maggior parte dei casi, perché l’inquilino non paga più il canone d’affitto, rendendosi moroso.
A causa della crisi economica innescata dalla pandemia, gli sfratti hanno subito un “blocco” disposto con il decreto Milleproroghe (D.L. 31/12/2020 n. 183) convertito in legge n.21 del 26 febbraio 2021 pubblicata in Gazzetta n.51 del 1/3/2021.

Sfratto: decreto sostegni

Il successivo “decreto sostegni” ha previsto una ulteriore proroga della sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili per mancato pagamento del canone alle scadenze (c.d. sfratto per morosità) , che sarebbero dovuti scadere il 30 giugno 2021 e precisamente:

  • a) per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio e il 30 settembre 2020 il blocco si avrà fino al 30 settembre 2021
    b) per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021 il blocco si avrà fino al 31 dicembre 2021.

In caso di mancato pagamento dei canoni, quindi, i proprietari possono attivare la procedura per avere confermato lo sfratto per morosità, in attesa del termine per avviare la procedura per il rilascio, è bene sapere che sui canoni non incassati si possono non pagare le imposte.

Quali sfratti non possono essere eseguiti?

Nello specifico, la misura prevede il blocco

  • – Sfratti per morosità già emessi perché il giudice ha riconosciuto lo stato di morosità dell’inquilino;
    – Sfratti emessi a seguito del pignoramento dell’immobile, con relativa richiesta di trasferimento del debitore e dei suoi familiari.

Sfratto: la sentenza della Corte Costituzionale

È da registrare una recente sentenza della Corte Costituzionale che con la sentenza 22 giugno 2021, n. 128 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’ultima proroga della sospensione ex art. 54-ter d.l. 18/2020delle procedure esecutive aventi ad oggetto immobili costituenti l’abitazione principale del debitore esecutato.
Sono esclusi:
Gli sfratti per finita locazione, quelli emessi nei confronti di inquilini arrivati a scadenza del contratto
I provvedimenti di restituzione di immobili occupati senza alcun titolo (occupazione abusiva) o senza titolo valido;
L’ingiunzione di rilasciare l’immobile trasferito all’aggiudicatario, se non adibito ad uso abitativo per il debitore e i suoi familiari.
E’ importante l’articolo 6-novies della Legge n. 69 del 2021, il quale recita: “Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici.

Nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto”.
Vuol dire che locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione.

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